Anspar Flex Fonds 1 – Restrukturierung von Gewerbe- in Wohnimmoblilien

Qualität

Die Beteiligungsgesellschaft investiert seit 2006 überwiegend in gewerbliche Immobilien. Es wurde in Unternehmenszentralen investiert und die Räumlichkeiten an Großmärkte vermietet. Regelmäßig sind derartige Mietvertrag mit bekannten Supermärkten und Discountern langfristig und bescheren nachhaltige Einnahmen zumindest für die Dauer der ersten 10 Jahre.

Bestandsschutz aber eingeschränkte Sanierungsmöglichkeiten nach KAG

Die Gesellschaft genießt Bestandsschutz und ist durch das im Jahr 2013 in Kraft getretene Kapitalanlagengesetz nicht betroffen, weil entsprechende fast vollständige Zeichnungen des Beteiligungsvolumen vorlagen.

Einen Nachteil hat das Kapitalanlagengesetz für die Gesellschaft. Der Ausbau und umfassende Sanierungen der Immobilien sind nicht mehr im gleichen Umfang möglich.

Das kann dazu führen, dass auslaufende Mietverträge nicht mehr verlängert werden und Neuabschlüsse wegen nicht vollständiger Instandhaltung und oder Sanierung zu günstigeren Preisen erfolgen müssen.

Anlegerinfo: hohe Darlehensablösungen

Wie die Situation wirklich ist, kann man dem Rundschreiben an die Anleger

„Inside Fonds“ aus November 2017 entnehmen.

Dort werden erhebliche und sogar positive Restrukturierungen des Anspar Flex Fonds 1 beschrieben.

Es ist schon beachtlich, dass ein Darlehensvolumen von ca. 22,6 Millionen Euro um 84,38 % getilgt wurden und gerade mal circa 3,5 Millionen Euro der Verbindlichkeiten noch übrig sind.

Das bedeutet, es wurden ca. 17 Millionen Euro vorhandene Darlehen zurückgezahlt.

Wie dort berichtet wird, wurde dies durch entsprechende Verkäufe von Bestandsimmobilien ermöglicht.

Unter Berücksichtigung der oben beschriebenen möglichen Wertverluste wird auch hier eingeräumt, dass der Verkauf eben nur mit Verlusten möglich war. Hier wird in dem Rundschreiben hierzu sinngemäß ausgeführt:

Viele Anleger sind bezogen auf die niedrigen Verkaufspreise verunsichert.

Die Objekte werden allerdings zum größten Teil über den veranschlagten Verkehrswerten veräußert. Die Bewertungen orientieren sich noch an den historischen Gestehungskosten. Das bedeutet im Klartext, dass die historischen Anschaffungswerte vor langer Zeit aufgrund der damaligen geringen Werte niedrig ausgefallen waren und weit unter den heutigen liegen. Deshalb ist es möglich, die Immobilien über diesen historischen Werten zu verkaufen. Die dabei realisierten Kaufpreise liegen dann aber immer noch unter den ursprünglichen Anschaffungskosten, die wohl über den historischen Werten gelegen haben.

Nur so lassen sich die von der Geschäftsführung angesprochenen Verluste erklären.

Mietverlängerungen erschwert

Ein weiterer Indikator für Verluste besteht darin, dass Vertragsverlängerungen mit vorhandenen Mietern von weiteren Investitionen abhängig gemacht werden. Dem steht aber das Kapitalanlagengesetz entgegen, was zu Leerständen führen kann.

Verkäufe erfolgen dann nicht an Kapitalanlagegesellschaften sondern an Bauträgergesellschaften, die diese Objekte dann kaufen und die für eine Neuvermietung erforderlichen Baumaßnahmen durchführen. Durch die vom Käufer zu übernehmenden Baumaßnahmen werden verminderte Verkaufspreise erzielt, die zu Verlusten führen.

Die Fondsgesellschaft beabsichtigt die Objekte, bei denen Leerstand droht, rechtzeitig und bestmöglich zu verkaufen. Es wird aber eingeräumt, dass bei den C Objekten grundsätzlich mit einem Verlust von 20-30 % auf die Gestehungskosten zu rechnen ist.

Was man der Gesellschaft anrechnen kann ist, dass sie ihre Anleger jedenfalls offen informiert. Ob das hilft wird sich zeigen.

Die Vorteile von Gewerbeimmobilien in der richtigen Auswahl der Mieter sowie darin, dass über eine lange Vertragslaufzeit nachhaltige Einnahmen erzielt werden. Bei guten Mietern ist mit Mietausfällen nicht zu rechnen.

Als Geldanlage bieten sie in der Regel eine gute Rendite.

Nicht kalkulierbar ist, in welchem Umfang die Immobilie dann tatsächlich genutzt wird.

Handelt es sich um einen Bürokomplex, ist vorher ungewiss, wie hoch die Auslastungsquote ist. Auch bei einem Einkaufszentrum weiß man vorher nicht, wie viel Fläche vermietet wird.

Fällt ein Mieter aus oder läuft ein Vertrag aus, ist es allerdings schwieriger einen gleichwertigen Nachmieter zu finden.

Restrukturierung

Insofern haben Wohnimmobilien und Mehrfamilienhäuser den Vorteil, dass  sich schneller ein Nachmieter finden lässt.

Verluste können wie üblich durch günstige Einkäufe und oder geringe Gestehungskosten und gute Mietverträge wie auch durch eine Umstrukturierung gewerblicher Immobilien durch Austausch in Wohnimmobilien erfolgen.

Das nimmt Zeit in Anspruch und geht nicht von heut auf morgen.

Hier geht es dann nicht nur um fehlende Renditen sondern auch um möglicherweise nicht vollständige Rückzahlung eingesetzten Kapitals.

Lassen sich Beratungsfehler bei Vermittlung von Kapitalanlagen feststellen, können Schadensersatzansprüche bestehen. Manchmal ist auch ein Ausstieg möglich.

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